山東省人民政府關于深化住房制度改革進一步開放和搞活住房二級市場的意見

各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：

　　為進一步搞活我省住房二級市場，解決制約住房二級市場發展的突出問題，深化住房制度改革，促進經濟發展，特提出以下意見：

　　一、提高認識，明確開放和搞活住房二級市場的指導思想和目標

　?。ㄒ唬┻M一步提高對開放和搞活住房二級市場重要性的認識。當前，我省正處于國民經濟結構戰略性調整的關鍵時期，消費對經濟增長的拉動作用日益突出。開放和搞活住房二級市場，引導居民通過市場改善居住條件，促進住房消費，對于盤活存量住房、帶動增量住房需求、實現投資和消費的雙向拉動、促進整個國民經濟增長都具有十分重要的意義。各級政府要把開放和搞活住房二級市場放在政府工作和經濟發展的突出位置，增強緊迫感和責任感，從改革和發展的大局出發，更新觀念，創新機制，研究制定切實有效的政策措施，并在實際工作中抓緊抓好，抓出成效。

　?。ǘ╅_放和搞活住房二級市場的指導思想。以江澤民總書記“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹中央擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策，以促進住宅與房地產業可持續發展為主題，以深化住房制度改革為動力，堅持住房貨幣化分配制度，加快建立住房流通體系、供應體系和維修服務體系，全面構建新的住房體制。以提高居民的居住水平為出發點，立足盤活存量、激活增量、擴大住房消費，實現房地產業整體結構的優化。圍繞理順管理體制、完善配套政策、簡化辦事程序、強化金融支持、優化市場環境、規范市場行為、拓展消費服務，解放思想，強化措施，建立起統一、開放、競爭、有序的房地產市場體系，實現住房的市場化和社會化，為拉動全省經濟增長做出更大貢獻。

　?。ㄈ╅_放和搞活住房二級市場的目標。促進已購公房上市交易量明顯增加，優化房地產市場結構，盡快提高存量住房在房地產市場交易總量中的比重，通過存量的盤活帶動增量的發展，使全省房地產交易量逐步擴大，實現相關稅收明顯增長，住宅與房地產業實現的增加值在全省國內生產總值中所占的比重不斷提高，到2005年達到5.5%以上，盡快成為我省國民經濟的支柱產業。

　　二、深化住房制度改革，完善配套政策

　?。ㄒ唬﹫猿肿》控泿呕峙湔?。住房貨幣化分配不到位或尚未起步的城市，要積極創造條件逐步到位；有條件的城市，經批準還可采取提高住房公積金繳存比例的方法來提高職工工資中的住房消費含量。各企事業單位歸集住房公積金和發放住房補貼，要依法辦理，不得隨意停止或減少。

　?。ǘ┘涌飕F有公有住房出售步伐。各城市要爭取2002年底前將可售公有住房基本出售完畢。公房出售價格要逐步與當地經濟適用住房價格接軌，出售面積要按照國家房產面積測量標準規范確定。

　?。ㄈ┘涌旆扛姆课莘慨a權屬登記發證進度。房改售房單位沒有辦理權屬證書的要抓緊申報，已辦理的權屬證書必須盡快發給職工個人。尚未發證的已購公房申請上市的，房管部門要優先為其辦理登記發證。因歷史原因造成確權資料不全、未辦理相關手續的房改房屋，可以在售房單位出具保證書并凍結相應售房資金的前提下，先為購房職工辦理權屬證書，消除職工房改購房的后顧之憂。

　　三、理順管理體制，搞活住房流通

　?。ㄒ唬嵭蟹慨a交易與權屬登記屬地管理。按照統一政策、統一程序、統一市場的原則，將省直及鐵路、電力、勝利油田、煤炭、齊魯石化、濟鋼、萊鋼等單批房改方案單位的房產交易與權屬登記納入所在城市實行統一管理，制定統一的上市交易、物業管理政策，促進按不同房改方案購買的公有住房上市交易和相互流通。

　?。ǘ┖喕奄徆可鲜袑徟绦?。取消已購公房上市交易過程中房改部門、原產權單位和售房人夫妻雙方單位的審批環節。除位于機關辦公區、學校教學區和重要機關、單位集中宿舍區的住宅外，取消原產權單位的優先購買權。全省所有市、縣要確保于2002年上半年全面開放已購公房上市交易。

　?。ㄈ├眄槼鞘蟹康禺a管理體制。為加快房地產確權發證步伐，房產管理部門和土地管理部門可采取聯合辦公等形式集中辦理房屋所有權證和土地使用證。各城市人民政府可創造條件逐步將房產管理與國土資源管理機構合并，發放統一的房地產權證。

　?。ㄋ模┣謇碚D全省房地產開發用地，加快土地使用證發放進度。各市、縣人民政府應按照《山東省人民政府辦公廳關于開展城市房地產開發建設用地清理整頓工作的通知》（魯政辦發[2001]94號）要求，抓緊做好房地產開發用地的清理整頓工作。國土資源、建設、規劃、房管、工商等有關部門，要本著“尊重歷史、實事求是、手續從簡、依法辦事”的原則，研究解決具體的處理辦法，區別不同情況，抓緊依法處理歷史遺留問題，盡快補辦有關手續。已購公房土地使用證發證率2002年底前要達到80%以上。

　　凡是土地使用證問題已基本解決的城市，要嚴格按照規定“兩證”上市；凡是具備發放土地使用證條件的，要加快發證進度，完備已購住房入市資格；在短期內難以完成土地登記工作的城市對已依法取得土地使用權的已購公房，允許產權人持房屋所有權證先行上市交易。

　　四、降低房地產交易稅費，加大金融支持力度

　?。ㄒ唬┞鋵崌曳康禺a交易稅收優惠政策。個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價的差額計征；個人出售現住房l年內重新購房，購房金額大于或等于原住房銷售額的，免征個人所得稅，購房金額小于原住房銷售額的，按原住房銷售額與購房金額的差額征收個人所得稅；個人購買普通自用住宅，契稅在按1.5%稅率征收的基礎上，各城市可采用減讓性補貼的方式，適當減輕購房人的實際負擔，具體補貼的比例由城市人民政府根據當地實際情況自行確定；實行貨幣安置的被拆遷人，以補償的貨幣購買住房的，免征契稅；為鼓勵職工不斷改善住房條件，控制標準內的已購公房上市交易前后1年內又新購住房，且實際購房款大于或等于已售房價款的，已售房價款中的增值收益部分全部留給職工個人；對通過二級市場購買上市的公有住房和經濟適用住房的，按成交價格的1%從低征收土地出讓金；個人擁有的普通住宅，轉讓時免征土地增值稅。

　?。ǘ┻m當降低房地產交易收費。以住房做抵押的，評估和保險不得作為辦理抵押登記的必備條件，不得強行收取評估費和保險費；房產交易已按有關規定收取交易手續費的，不再收取權屬登記費和證書工本費。要堅決取消各種不合法收費。省物價局要會同省財政廳、建設廳等部門，對全省房產市場收費情況進行一次全面清理，清理工作要在2002年二季度結束并公布清理結果。

　?。ㄈ┘哟笞》抗e金貸款力度。各城市要采取有效措施，積極開展第三處所抵押貸款和住房公積金質押貸款等個人住房公積金貸款業務，充分發揮住房公積金貸款對職工購房的支持作用。要簡化貸款手續，減輕貸款人負擔，搞好住房公積金貸款與商業性住房貸款的有效組合，適當放寬對住房公積金貸款對象和貸款額度的限制，不斷提高住房公積金貸款的使用率。

　?。ㄋ模U大商業性個人住房信貸業務。各商業銀行要積極開拓存量住房貸款和住房裝飾裝修貸款等新的住房金融業務，增加二手房貸款等個人住房信貸品種，為搞活住房二級市場提供有力的金融支持。要進一步提高服務水平，通過設立住房信貸咨詢臺，提供“一條龍”服務，實現住房貸款的“一站式”辦理，簡化貸款程序，縮短工作周期。

　　五、改革福利住房體制，完善住房供應和維修體系

　?。ㄒ唬┘涌旖洕m用住房建設，滿足職工住房需求。各級政府要統一組織經濟適用住房建設，走綜合開發、市場化運作的路子，并加大協調力度，落實土地劃撥和各項稅費優惠政策，確保經濟適用住房的價格與中低收入家庭的承受能力相適應。要嚴格經適用房的審批、建設程序，防止利用經濟適用房建設的優惠政策從事商業開發。嚴格控制經濟適用住房的購買對象。嚴禁經濟適用房按商品房銷售，防止土地收益流失。從本意見下發之日起，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房。職工住房條件較差的企業，可在符合城市規劃的前提下，嚴格按程序經有關部門批準后，利用存量土地，采取職工集資建房或合作建房的方式，解決職工的住房問題。鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。

　?。ǘ┲鸩礁母锓课莞＠芾眢w制，推行社會化、專業化、市場化的物業管理。鼓勵各級機關、企事業單位加快后勤體制改革步伐，組建規范的物業管理企業，參與物業管理市場競爭。具備一定規?？瑟毩嵭形飿I管理的單位宿舍區，應通過市場招聘物業管理企業實施物業管理；規模較小或分散在居住小區內的單位宿舍區，應打破單位界限，本著就近連片管理的原則，實行統一的物業管理。各單位要積極創造條件，逐步實現物業管理費用由目前的單位負擔過渡到個人負擔。

　　六、發展和規范房地產中介服務，改革房屋租賃管理方式

　?。ㄒ唬┌l展和完善房地產中介服務。努力發展各類新興房地產中介形式和服務品種，重點扶持一批具有良好品牌的中介企業上規模、上水平；對于開展置業擔保、房屋收購和置換業務的中介和經營企業，城市政府要給予必要的支持；規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度，房地產中介機構必須具備相應的人員和資金，并取得有權部門頒發的房地產中介機構資格證書；嚴肅查處非法中介企業和中介行為，加強行業自律，為住房消費提供放心中介。

　?。ǘ┙⒑屯晟瞥鞘蟹课萃恋亟灰资袌?。為減少人員和投資、方便群眾，各地已建房產或土地交易市場的，房管和國土資源管理部門要互相進駐，不得另建各自的交易市場；房產和土地交易市場均已建立的，要進行合并；房產和土地交易市場都未建立的，由房管部門和國土資源管理部門聯合建設一處房屋土地交易市場。要把有形市場建設與改進服務、規范運作結合起來，形成功能完善的交易場所，統一辦理商品房、存量住房和已購公房的登記交易手續及相關業務。金融、中介等機構可直接進入市場，為交易雙方提供快速便捷的服務。積極運用現代網絡技術，加強房地產信息網絡建設，開展網上交易和咨詢活動。管理部門要通過信息網絡和新聞媒體等多種渠道定期發布房地產交易信息，引導住房消費。

　?。ㄈ└母锓课葑赓U管理方式，建立行之有效的協管機制。各地應由房管部門牽頭，國土資源、公安、工商、稅務、計生等有關部門參加，采取聯合辦公的方式，簡化和歸并管理程序，統一發放租賃證書，有關費用一次性收取，提供“一站式”服務，方便群眾辦理租賃手續。租賃證書作為辦理工商營業執照和暫住戶口的憑證之一。城市人民政府可根據當地房屋租賃市場及其市場租金狀況，測算、制定并定期公布不同地段、結構、用途出租房屋的階段性市場指導租金，作為稅費征管的依據。

　　七、加強組織領導，搞好協調配合

　　各級政府要解放思想，更新觀念，加大改革創新力度，切實搞好組織協調，為搞活住房二級市場創造良好的環境。各有關部門要相互配合，密切協作，為擴大住房消費、拉動全省經濟增長做出積極貢獻。建設、房管等主管部門要充分發揮職能作用，研究制定具體實施辦法，切實抓好搞活住房二級市場各項政策的落實；財政和稅務部門要研究制定深化住房制度改革、促進住房市場發展的財稅政策；財政、建設部門要會同人民銀行研究制定進一步發展個人住房公積金貸款和商業性個人住房貸款的政策措施；有關部門要加大對住房二級市場的監管力度，健全制度，嚴格政策，規范行為，防止以權謀私、炒買炒賣房地產牟取暴利等腐敗現象的發生，堅決查處違紀違法行為。

山東省人民政府

二OO二年三月二十二日